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城市旧村改造问题探析/朱士利

作者:法律资料网 时间:2024-05-08 06:06:36  浏览:8258   来源:法律资料网
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城市旧村改造问题探析

■ 朱士利

【内容提要】随着我国城市化建设步伐的加快,城市城郊农村旧村改造所带来的问题日益凸现,因旧村改造涉及城市多方面的问题,给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响,已成为政府十分棘手的问题,本文基于该前提,在分析城市旧村改造相关问题的基础上,在以法律解决途径方面提出若干参考性意见。
【关键词】旧村改造 城市旧村改造 野楼盘
一、城市旧村改造的基本概念
(一)城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别
城市老城区改造亦称为旧城改造,旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地,涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有,改造拆迁由政府统一协调处理,对涉及建筑物予以评估补偿,按计划实行回迁或另行安置,改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式,即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地,按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异,相比之下要复杂的多。
(二)城市旧村改造的基本概念
本人认为,城市旧村改造首先具备如下两个条件:其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区,属于城市的规划区域;其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区,但是土地性质尚未发生变化,国家尚未征用变更为国有土地,仍然归属于该区域村民集体所有,国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。
基于城市旧村改造的上述两个条件,本人认为,现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。
二、城市旧村改造违规开发建设的原动力
基于城市旧村改造的上述特点,城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域,基于政府财力的限制,目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用,故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温,城市旧村改造满足本集体需要的同时,旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益,即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。
三、违规城市旧村改造存在的实际问题
违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造,违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面:
(一)背离城市整体规划,乱开发建设
基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾,城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况,在城市建设规划滞后的城市,这种情况尤其严重,城市旧村改造区域背离城市整体规划,乱开发建设,严重影响了城市的整体建设思路和城市形象,必然会带来一系列的后患,造成的经济损失是不可避免的。
(二)无规则建设影响大型项目规划
城市旧村改造区域无规则的开发建设,使得政府对该城市旧村区域土地利用失控,政府拟建的重大项目可能受到严重影响,由于规划区内土地规划被打乱,可能影响政府涉及大型项目的招商,严重影响到城市的整体布局和可持续性发展,如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。
(三)拆除违规改造楼盘引发各种社会问题
因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除,在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题,原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿?违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿?失去住房的大量人员将如何安置?……到时处理起来将会非常棘手。
四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果
(一)户籍改革和社区化推进
将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口,以便从户籍上与城市居民实现同一,以加强人员管理;将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理;以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度,设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求,防止其违规大规模旧村改造。但是,这种方式在实践中难以凑效,鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力,基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有,该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。
(二)联合执法检查、查封非法售楼处
面对违规的城市旧村改造,政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合,检查完后照常开发建设,查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业,而更有甚者,检查人员还经常遇到大批村民的围攻,导致执法检查、查封不了了之,无果而终。
(三)杀一儆百,强行拆除建成或在建楼盘
对于顶风而上的违规城市旧村改造,政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施,以起到杀一儆百的效果,遏制违规城市旧村改造。但是,时间一长,被拆除的楼盘又建了起来,而且又有新的楼盘不断的开工建设,而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的,在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。
(四)舆论宣传,扼住购买群体
鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度,主要靠对外销售给其他购买群体获利,政府部门在购买群体中进行舆论宣传,扼住购买群体,以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下,仍然有络绎不绝的野楼盘购买者,舆论宣传实是难以凑效。
五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则
本人认为,解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则:
(一)预先处理原则
政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域,统一实现城市旧村区域的改造,但可以做到预先规划,可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者,可以预先指导其如何进行旧村改造,以控制全局,从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。
(二)避免损失原则
尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费,对于已建成或在建楼盘,如果确实不违反城市整体规划布局,没有必要拆除的,予以保留,确实不拆除不行的予以拆除,尽量避免处罚性的强制拆除行为的发生,避免社会财富的浪费。
(三)市场机制原则
一律的遏制未必是一种好的方法,从经济角度来看,可以考虑用市场经济杠杆来适时调节,对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下,可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导,使其走向正规,对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。
(四)保持稳定原则
政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题,如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面,避免发生大规模的拆除行为,以保持稳定为原则,逐步将问题处理完毕。
六、城市旧村改造问题的法律解决途径
城市旧村改造应分为两个阶段,其一是满足本集体成员的需要而进行的改造,对该方面的城市旧村改造,国家法律并没有禁止性规定,为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目,应当依法公开定性为合法,而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造,目前此类改造在未经法定的征用程序前,一般均认定为违规非法改造,而问题通常就出在这里。
政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的,对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定,按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序,交有开发资质的企业实施开发,对正常的房地产市场予以法律保障;对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认,不办理土地手续和房产登记手续,故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。
基于前述分析,本人认为,解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况,在不违反经济规律的前提下,用立法的方式,以法律途径从根本上予以解决,在立法时应着重考虑以下几点:
(一)程序变通
根据我国《土地管理法》的规定,进行建设必须使用国有土地,涉及集体土地的应依法办理征用手续,在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中,城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项,故政府也无力先行支付征用土地的费用,而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准,后继的资金可以补交;也可以先实行房地分离的方式,由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费;故基于该事实情况,相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通,以便于实际执行。
(二)规划前置
在城市旧村改造过程中,避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划,将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行,进行细致规划,将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。
(三)登记制度
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河北省保障天主教正常宗教活动的规定(试行)

河北省人民政府


河北省保障天主教正常宗教活动的规定(试行)
河北省人民政府



第一条 为保障天主教正常的宗教活动,维护社会安定,根据《中华人民共和国宪法》和有关法律规定,结合我省实际情况,制定本规定。
第二条 省天主教教务委员会、各教区及其所举办的神学院、修生班、修女院,其合法权益受法律保护。未经省天主教教务委员会和教区批准,不得建立教务组织和修女院、修生班等,已经建立的应予解散。
第三条 经中国天主教主教团和省天主教教务委员会认定的主教、神甫及其教务活动受法律保护。未经认定的主教、神甫不予承认,不得以主教、神甫身份从事宗教活动。
第四条 经宗教事务部门批准的宗教活动场所受法律保护,未经批准擅自设立的宗教活动场所应予取消。
第五条 政府对主教、神甫和教徒在宗教活动场所内进行的宗教活动予以保护。一切宗教活动都不得妨碍工作秩序、生产秩序、教学秩序、社会秩序、生活秩序和军务活动。在批准的宗教活动场所以外举行聚会活动,其组织者要在五日前到聚会所在地的市、县公安机关提出书面申请,
说明聚会的目的、人数、时间、地点、负责人,经过批准方可进行。严禁聚众踩街。对制造、传播谣言和煽动骚乱闹事的,应予制止并依法追究责任。
第六条 对有争议的宗教团体房产,在产权明确之前,任何个人和单位不得抢占,占用单位不得擅自拆除和处理。
第七条 宗教组织可以在教会内部经售宗教书刊。未经省文化出版主管部门批准,任何单位和个人不得擅自印刷、出版、翻印宗教书刊。禁止在宗教活动场所以外散发、张贴、播放宗教宣传品。
第八条 宗教组织和神职人员必须爱国守法,坚持独立自主、自办教会的方针,不得违反我国《宪法》关于“宗教团体和宗教事务不受外国势力的支配”的规定。
第九条 来我省探亲、旅游和经商的港、澳、台同胞,海外侨胞以及外国人,可以到宗教活动场所过宗教生活。未经中国天主教主教团、省教务委员会批准的主教、神甫的同意,上述人员不得主持或参与主持宗教仪式,不得进行传教活动。
第十条 对妨碍正常宗教活动,借宗教活动危害国家主权、扰乱公共秩序、妨害公共安会、侵犯人身权利和公私财产以及阻碍公务人员执行职务的行为,要视情节轻重,分别按照《治安管理处罚条例》和《刑法》的规定,予以处罚。
第十一条 本规定由省宗教事务局负责解释。
第十二条 本规定自发布之日起施行。



1989年5月13日

本溪市土地开发复垦办法

辽宁省本溪市人民政府


本溪市人民政府令第55号


  《本溪市土地开发复垦办法》,业经本溪市人民政府第151次常务会议讨论通过,现予发布施行。

             本溪市土地开发复垦办法
            (1998年3月30日)

第一章 总则





  第一条 为合理开发利用土地资源,保持耕地面积相对平衡稳定,根据土地管理有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 凡在本市行政区域内进行土地开发复垦的,适用本办法。


  第三条 市、自治县(区)土地管理部门是土地开发复垦的行政主管部门。
  各级计划、农业、财政、水利、林业等有关部门应配合土地管理部门做好土地开发复垦工作。


  第四条 政府鼓励单位和个人投资开发复垦土地。对新开发复垦的农业用地,参照国有土地逐步实行有偿有限期使用制度。

第二章 土地开发复垦规划





  第五条 土地开发复垦计划应纳入本地区国民经济计划。


  第六条 市土地规划管理部门负责组织编制全市土地开发复垦规划和年度计划,报市政府批准后实施。
  各自治县(区)人民政府根据全市土地开发复垦规划,负责组织编制和实施本地区土地开发复垦规划和年度计划。
  土地开发复垦规划应与城市总体规划、村镇建设规划、农业发展规划、江河流域综合治理规划、水土保持规划相协调。


  第七条 开发复垦耕地1公顷(含1公顷)以上,其它土地2公顷以上,由市土地规划管理部门审批;开发复垦耕地1公顷以下,其它土地2公顷以下,由自治县(区)土地管理部门审批,报市土地规划管理部门备案;超过市批准权限的,经市土地规划管理部门审查,按国家规定上报审批。

第三章 土地开发





  第八条 土地开发是指对非耕地采取工程或其他措施使其变为耕地的行为。


  第九条 土地开发应遵循下列原则:
  (一)因地制宜、合理开发;
  (二)保护和改善自然环境,保持生态系统良性循环;
  (三)综合开发,合理调整产业结构;
  (四)同防治土地沙化、盐渍化和水土流失相结合。


  第十条 土地开发由市或县区土地管理部门统一选址、签订开发协议、组织开发验收、进行土地变更归档。
  土地开发按下列程序进行:
  (一)开发耕地者向所在地自治县(区)土地管理部门提交土地开发申请书;
  (二)土地管理部门组织进行开发造地的选址、可行性论证;
  (三)土地管理部门与开发耕地者签订土地开发合同;
  (四)开发耕地者编制工程预算、绘制土地开发平面图、组织施工;
  (五)土地开发工程完工后,土地管理部门组织农业、财政等有关部门进行开发验收;
  (六)验收合格后,土地管理部门依法进行土地登记或变更登记,颁发《土地使用证》。
  已取得开发治理“四荒”使用权后,将“四荒”开发为耕地的,经水利、土地部门验收,依据有关规定办理土地使用权变更登记手续。


  第十一条 有下列情形的,不予批准土地开发:
  (一)在25度以上坡度的荒山上开发耕地项目;
  (二)污染环境的开发项目;
  (三)影响防洪的围滩造地项目。

第四章 土地复垦





  第十二条 土地复垦是指对在生产建设过程中因挖损、塌陷、压占以及自然灾害等破坏的土地,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动。
  土地复垦包括下列情况:
  (一)因采矿、挖沙、取土、烧制砖瓦等对地表直接挖损活动,破坏了原来地形地貌的土地;
  (二)因地下开采引起地表沉陷的土地;
  (三)因采矿、冶炼、发电等工矿企业生产排放的废物堆积压占的土地;
  (四)工业排污造成土壤污染的土地;
  (五)洪水、泥石流、地震等自然灾害造成破坏的土地。


  第十三条 对在生产建设过程中造成破坏的土地,实行谁破坏谁复垦的原则。


  第十四条 有土地复垦任务的企业,应把土地复垦指标纳入生产建设计划,承担土地复垦任务。


  第十五条 有土地复垦任务的建设项目,其可行性研究报告和设计任务书应包括土地复垦的内容,设计文件应当有土地复垦的规定;工艺设计应兼顾土地复垦的要求。建设单位应制定土地复垦具体措施,缴纳土地复垦押金。


  第十六条 在生产建设过程中破坏的土地,可以由企业和个人自行复垦,也可由其他有条件的单位和个人承包复垦,并以合同形式确定承包、发包双方的权利和义务。


  第十七条 复垦土地的程序按照本办法第十条的规定执行。


  第十八条 复垦后的土地达到复垦标准,并经土地管理部门会同行业管理部门验收合格后,方可交付使用,同时返回复垦押金;验收不合格,责令复垦单位或个人继续整治,也可用复垦押金雇用其他单位或个人整治。


  第十九条 有复垦任务而不进行复垦的单位,土地管理部门不再批准新的建设用地。

第五章 资金及使用





  第二十条 土地开发复垦资金是指从非农业建设用地收取的专款用于开发复垦耕地的资金。
  土地开发复垦资金主要来源:
  (一)非农业建设用地收取的新菜田开发建设基金;
  (二)耕地占用税;
  (三)基本农田保护费;
  (四)耕地复垦费;
  (五)土地使用权出让金中应提取的部分;
  (六)从征地收费中收取的农业发展基金;
  (七)农业、林业、水利等部门的政策性投入。


  第二十一条 各级土地管理部门根据年度土地开发复垦计划指标提出年度土地开发复垦资金使用计划,经同级财政部门审核后,统一安排使用。


  第二十二条 各类资金使用比例:
  (一)每年收取的新菜田开发建设基金不低于70%用于开发新菜田;
  (二)耕地占用税地方留成部分70%用于开发复垦减少的耕地面积;
  (三)基本农田保护费和耕地复垦费全部用于耕地开发和复垦;
  (四)从征地费中收取的农业发展基金50%用于土地开发与复垦;
  (五)从土地出让金中收取的农业发展基金50%用于土地开发与复垦。


  第二十三条 土地开发复垦资金的用途:
  (一)开发复垦耕地的补贴;
  (二)开发复垦耕地的借款和贷款;
  (三)土地开发复垦贷款利息的补偿;
  (四)土地开发复垦前期勘测论证、规划设计费用的支出;
  (五)土地开发复垦所需专用机械设备及测绘仪器、照像器材、图纸、档案等费用的支出;
  (六)对开发复垦耕地、保护耕地成绩突出的单位和个人的奖励。


  第二十四条 土地开发复垦资金逐步由无偿拨付改为有偿投入。

第六章 开发复垦土地使用





  第二十五条 新开发的土地,坚持谁开发、谁使用、谁受益的原则。


  第二十六条 开发复垦(不含建设过程中破坏土地的复垦,下同)后的耕地经验收合格后,自下年起3年内免收农业税,免缴征购粮任务。


  第二十七条 开发耕地的单位和个人,由土地管理部门会同有关部门确定使用年限,在确定的年限内可按用途自主经营,也可继承和依法转让。


  第二十八条 新开发复垦的耕地达到确定的使用年限时收回重新分配。在同等条件下,原开发复垦者可优先取得使用权。

第七章 罚则





  第二十九条 未经批准,擅自开发土地的单位和个人,由所在自治县(区)土地管理部门责令限期退还非法占用的土地,并处以每平方米5至15元罚款。


  第三十条 对不履行或者不按照规定要求履行土地复垦义务的单位和个人,由所在自治县(区)土地管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处以每公顷每年3000元至10000元的罚款,并不予受理新的用地申请。


  第三十一条 土地开发复垦管理人员玩忽职守或徇私舞弊的,由所在单位给予行政处分,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十二条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第八章 附则




  第三十三条 本办法自发布之日起施行。