您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

定金协议不能强制履行

奚正辉


　　2007年9月17日，贾某、梅某及中介公司签署了《房地产买卖居间协议》，梅某购买贾某位于上海市徐汇区淮海西路一处房产，转让价格1100万，约定7日内到中介公司签署《上海市房地产买卖合同》，该居间协议详细约定了交易条件。当日梅某向贾某支付30万元定金。

　　2007年9月24日，双方到中介公司签约，梅某称因为贾某的房地产权证还没有办出，故要求等贾某的产权证办出后签买卖合同并支付首付款，但是贾某要求必须根据约定在7日内签署买卖合同并付款。
后双方买卖合同未签成功，梅某向徐汇法院起诉要求贾某继续履行买卖合同，要求办理产权过户手续，并诉讼保全查封了贾某的该房屋。起诉的主要理由是：一、贾某违约，不肯将房屋出售给梅某；二、居间协议的内容，清楚明确，可以强制履行。主要的依据是上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第5条：双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。

　　中汇所代表贾某出庭应诉，主要抗辩理由是：一、梅某违约，是梅某违反了居间协议的约定，拒绝在7日内签署买卖合同，故违约方是无权要求继续履行合同的；二、作为立约定金，担保法有明确的处理方式，若一方不签署买卖合同，违约方只能接受定金罚则的处罚，何况主合同（房屋买卖合同）没有签署。依据《担保法司法解释》第115条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。

　　后一审法院支持了贾某的抗辩理由，驳回了梅某的诉请，二审法院维持一审判决。

　　本案在司法实践中具有一定的示范作用，买卖双方只签署了定金协议或居间协议，没有签署正式的房地产买卖合同，并且双方没有履行主要义务，只支付了定金，是不能要求强制履行的。

本案是否属于不当得利？


案情
中学生王某（14岁）和李某（12岁）一天在放学的路上拾得一钱包，两人打开一看，里面竟是成捆的人民币，经清点共计10000元。李某即要求两人平分该款，王某则说先每人拿500元用，剩下的以后再分，于是两人拿出1000元后，将剩余的9000元埋藏在一间无人居住的旧房里。过了一个星期，王某和李某发现所埋之款已丢失。后来失主郭某得知王某和李某拾到其款，多次与王某和李某的父母协商返还之事。王某和李某的父母已该款是拾来的，且9000元已丢为由，拒绝返还。郭某遂向法院起诉。
分歧
本案在处理中对两被告的父母应否承担赔偿责任存在三中不同的意见：
第一种意见认为，王某和李某的父母不负返还之责。理由是王某和李某是善意的受益人， 根据善意的受益人的返还规定即以现存的利益为限，王某和李某已经花掉了1000元，另9000元被盗，因此不存在现存的利益，因而不负返还之责。
第二种意见认为，王某和李某的父母只应各自负责返还郭某500元。理由是王某和李某拾得原告10000元属于不当得利，且只使用了这1000元。对另9000元，因被他人盗走，两被告没有过错，因此不承担返还之责。
第三种意见认为，王某和李某的父母应共同当返还郭某10000元。理由是王某和李某拾得郭某10000元后不返还，属于侵权行为，不管两被告如何处置，其应全部返还。
评析
本案两被告应否返还郭某款，返还多少？关键是要对两被告的行为作一个定性。 首先分析两个概念及其成立的条件。不当得利是指行为人取得他人的财物没有法律上的依据而使他人受损的事实。不当得利的成立条件是：1.须有一方受有利益；2.须他方受有损失；3.须一方受利益与他方受损失之间有因果关系；4.须无合法根据。侵权行为是指行为人由于过错侵害他人的财产的人身依法应承担民事责任的行为。一般侵权行为的成立条件是：1.有损害事实发生；2.行为的违法性；3.损害事实与行为之间有因果关系；4.行为人的主观具有过错。两者的区别：1.在主观上，不当得利的受益人一般没有过错，即不当得利人只有被动地消极的不作为。而侵权行为的致害人一般是有过错，包括故意和过失。2.客观上，不当得利的受益人取得他人的财物的行为不属于违法行为，仅属于没有法律根据而取得；而侵权行为中的致害人侵害他人的人身、财产权利的行为，具有一定的违法性。 3.不当得利返还因受益人的主观是善意还是恶意而不同，善意的受益人只承担返还现存的利益，恶意的受益人应承担返还其取得的全部利益；一般侵权行为应承担赔偿受害人的实际损失。
其次对王某和李某在整个过程中的行为进行分析。可分为二个阶段，第一个阶段为王某和李某拾得10000元钱并实际占它；第二个阶段为王某和李某将拾得的10000元钱分作二部分，一部分由两人花掉了，一部分藏起来。第一个阶段为典型的不当得利，王某和李某对这10000元钱的占有是合法的，符合动产所有权的合法取得方式（善意取得、先占、拾得遗失物、发现埋藏物、添附），其也是善意的受益人。根据《民法通则》第七十七条“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养的动物，应当归还失主，因此而支出的费用，由失主偿还”和第九十二条“没有合法的根据，取得不当利益，造成他人利益受损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，王某和李某对拾得的钱应有妥善保管的和返还的义务。如果王某和李某拿了这10000元钱去寻找失主、上交学校或有关部门，在这一途中发生被盗或丢失，则不应返还之责。 但王某和李某既没有寻找失主，又没有上交学校和有关部门，而打算分掉该款。两被告在主观上有非法占有该款的故意；客观上实施了有私分和埋藏的行为，该行为侵害了失主郭某对这10000元钞票的所有权，具有违法性 ；郭某存在经济损失的事实；郭某的损失与王某和李某的非法占有之间有因果关系。所以第二个阶段转化为一般侵权行为。根据《民法通则》第一百三十三条“无民事行为能力人、限制行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任”的规定,王某和李某的父母应共同当返还郭某10000元。
笔者同意第三种意见。
江西省吉水县法院 刘四根
邮政编码 331600
电话 0796——3561025