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黑龙江省绥化市人民政府


绥政发〔2008〕 30号



绥化市人民政府关于印发绥化市区棚户区改造实施办法的通知


各县(市、区)人民政府，开发区管委会，市政府各直属单位：
经市政府同意，现将《绥化市区棚户区改造实施办法》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
二○○八年五月十二日


 绥化市区棚户区改造实施办法
第一章 总则
第一条 为改善城市居民居住条件，满足低收入家庭基本住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称棚户区，是指城市旧建城区范围内平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、房屋质量差、基础设施不齐全、交通不方便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。
第三条 棚户区改造应坚持统一规划、分步实施，政府组织、市场运作，综合开发、配套建设的原则。在拆迁改造区域内，实行廉租住房、经济适用住房和普通商品住房统筹开发、统一运作。
第二章 改造方式
第四条 棚户区改造实行政府组织、政策引导、市场运作的方式。
第五条 对每年的改造项目，由棚户区改造办公室协同相关部门根据改造计划，本着突出重点、有序改造的原则，在深入调查、认真研究的基础上，提出改造意见（包括改造区域、相关要求及具体对策等），报住房保障工作领导小组审定。
第六条 对确定的改造项目，由规划部门提出控详规划和设计要求，并由棚户区改造办公室组织搞好调查摸底，根据规划条件和相关政策进行详细测算，制定每个项目、不同类型住宅的开发改造方案，经住房保障工作领导小组审批后实施。
第七条 对列入本年度棚户区改造的项目，同一地块有2户以上企业申请开发改造的，采取公开招标方式确定开发企业。对同一项目只有一户开发企业申请开发改造的，按邀请招标方式确定开发企业。
第八条 开发建设单位取得棚户区改造地块后，须与棚户区改造办公室签订《绥化市棚户区改造承诺书》。
第九条 开发建设单位参与棚户区改造，项目资本金不得少于项目总投资额的30%，存储到指定银行账户，由建设行政主管部门会同有关部门负责监督管理。
第十条 棚户区改造项目享受优惠政策后，须按新建楼房总建筑面积配建廉租住房，原则上配建比例为：5万平方米以下配建4%，5—10万平方米配建5%，10万平方米以上配建6%。

第十一条 棚户区改造项目实施分期建设的，须由棚户区改造办公室审定批准。未经批准擅自分期建设的，先期建设部分正常缴纳税费。
第十二条 开发建设单位应当向房屋买受人（包括以产权调换方式回迁安置户）出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十三条 棚户区改造项目竣工后，应按有关规定进行综合验收。对开发商品房的，应执行商品房预售许可证制度。
第十四条 实行棚户区改造的小区，应严格按照规划设计条件进行开发建设，因特殊情况确需调整或改变的，须经规划部门批准，并报棚户区改造办公室备案。
第三章 建设标准
第十五条 拆迁改造的棚户区，新建用于回迁安置的住房，设置建筑面积45平方米、55平方米、65平方米、65平方米以上4种基本户型，用于拆迁居民的回迁安置；配建的廉租住房，套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；普通商品房套型建筑面积90平方米以下的应达到总开发面积的70%以上。
第十六条 新建的回迁房、廉租住房和经济适用住房应进行初装修，不得建设毛坯房。其中，厨房应设置洗菜盆、灶台，并预留排油烟机等设施的位置；卫生间配置洗手盆、座便等洁具，同时具有防水和便于检修的措施，采用普通瓷砖粘贴；其他居室墙面刮大白，地面铺装普通地面砖，安装普通照明灯具；设单元电子门、进户防盗门；室内安装普通实木门，采用单玻璃双层塑钢窗。
第十七条 棚户区改造新建小区应保证供暖、供电、供水、排水等基础设施配套齐全，并且要按照规划要求，搞好道路硬化、绿化、亮化，做到道路畅通，环境整洁。
第十八条 建筑节能符合规定标准，工程质量合格率达到100%，优良品率不低于50%，并且要选聘具有资质的物业服务企业实行物业服务。
第四章 优惠政策
第十九条 对经批准列入棚户区改造的项目，安置回迁用房和公益性用房的建设用地享受经济适用住房政策；配建的廉租住房或经济适用住房，按实际用地面积予以行政划拨；其他用地以出让方式供应，所得净收益全部用于政府回购廉租住房。
第二十条 棚户区改造项目所涉及的各种行政事业性收费及政府性基金一律免收，经营性和服务性收费减半收取（详见附表）。
第二十一条 在棚户区改造项目地方税收中，地方留成部分全额投入棚户区改造项目。其中，配建的廉租住房、经济适用住房建设用地免征城镇土地使用税。
第二十二条 对实行棚户区改造的新建小区，涉及10千伏以上的干线供电工程项目，所需资金由供电企业负责，并组织设计和施工建设；从上级电源出线到小区住宅楼进户点的供电设施及工程，由供电企业无偿提供设计，施工时只收取工程材料成本费和人工费；允许供电行业外的具备资质的企业进行设施安装，供电管理部门应负责监管并积极给予验收。
第二十三条 对在建工程完成投资30%以上的项目，允许进行在建工程抵押贷款。
第五章 其他规定
第二十四条 棚户区拆迁工作实行统一政策、统一管理。拆迁安置补偿以产权调换和货币补偿方式进行，鼓励以产权调换方式进行拆迁补偿安置。具体按照《绥化市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置办法》执行。
第二十五条 棚户区改造项目由住房保障领导小组实行“一会制”审批，各相关管理部门依据有关规定办理手续。
第二十六条 对被拆迁人或承租人临时过渡期间子女上学的，可持拆迁补偿安置协议书和原就读学校出具的介绍信，由市、区教育行政机关负责就近免费安排上学。
第二十七条 开发建设单位因自身原因拖延回迁安置、侵害被拆迁人、承租人利益和拖欠工程款、民工工资的，由各行政管理职能部门按有关规定予以处罚。
第六章 附则
第二十八条 本办法适用于城市建城区棚户区改造，各县（市）可参照执行。
第二十九条 本办法与国家和省相关政策规定不一致时，执行国家和省相关政策规定。

第三十条 本办法自发布之日起施行。
一、应免收的收费项目
序号 名 称 备 注
1 城市基础设施配套费(不包括供热管网建设费)
2 用地管理费
3 土地变更登记费
4 土地出让金
5 工程定额测定费
6 工程质量监督费
7 人防地下室易地建设费
8 公共消费设施建设费
9 噪声超标排污费
10 再就业基金
11 新型墙体材料开发费
12 散装水泥发展基金
13 防雷设施检测费
14 占道费
15 房屋所有权初始登记费
16 城市房屋拆迁管理费
17 水资源费 不使用自备井水的不收费
二、应减半征收的费用
序号 名 称 备 注
1 建设工程招标代理服务费
2 环卫有偿服务费
3 环境影响评估费
4 集中供热管网建设费
5 房屋拆迁评估费 不需要评估的不收费
6 房产测绘费
7 房屋交易手续费
8 土地评估费
9 工程监理费
10 城市排水设施有偿使用费
11 规划设计费
12 拆迁承办费
13 建筑施工用水
14 抗震设防要求复核
15 劳保统筹费
16 有线电视安装费



案情

1998年5月28日，永鼎集团有限公司（以下简称永鼎集团）与福建前沿通讯广播电视技术贸易有限公司（以下简称前沿广电公司）签订一份居间合同，约定由前沿广电公司向永鼎集团提供媒介服务，双方共同参与全国广电光缆干线福建段工程光缆的供货商务活动，共同与需方进行商务谈判，按谈判达成的一致意见，永鼎集团直接与需方签订合同，提供一份正式合同给前沿广电公司，并约定了中介费及其结算方式。同年10月30日，国家广播电影电视总局广播影视信息网络中心（以下简称网络中心）与江苏永鼎股份有限公司（以下简称永鼎股份，永鼎集团系永鼎股份的主要股东）签订销售合同，并在其后实际履行。前沿广电公司因此向永鼎集团追讨居间报酬，永鼎集团认为前沿广电公司未按照居间合同的约定履行自己的义务，拒绝支付。前沿广电公司起诉要求永鼎集团支付居间服务费2518949元，利息689162元，违约金48万元；永鼎股份承担连带责任。

裁判

江苏省苏州市中级人民法院一审认为，前沿广电公司提供的核心证据是时任网络中心副主任的马明所作的公证证言，该证言为马明在庭审中当庭修正。马明当庭所作的证言中虽然也承认原福建广电厅厅长带着前沿广电公司法定代表人胡兰馨和永鼎的两个人到过其办公室，但马明同时也明确这没有用，网络中心与永鼎签订供货合同与前沿广电公司完全没有关系。因此，前沿广电公司的证据并不能证明永鼎股份与网络中心的供货合同是其居间行为促成的。该院一审判决：驳回前沿广电公司的诉讼请求。

前沿广电公司不服，提起上诉。

江苏省高级人民法院二审认为，根据永鼎集团与前沿广电公司所签订的有效居间合同，以及马明在一审庭审中所确认“1998年5月左右陈贵钦带着这位女士（指胡兰馨）和永鼎的两个人来找过我”，有理由相信永鼎集团、永鼎股份与网络中心间光缆供货业务的达成是前沿广电公司提供居间服务的结果。该院二审判决：撤销原判；永鼎集团于判决生效之日起十日内向前沿广电公司支付居间服务费2518949元并按标准支付逾期付款违约金等；永鼎股份对永鼎集团承担连带责任；驳回前沿广电公司其他诉讼请求。

永鼎集团不服，申请再审。江苏省高级人民法院再审认为，马明的证言虽确认陈贵钦带着胡兰馨和永鼎的两个人找过他，但马明的证言和他人证言同时证明供货商的选定是选型入围，依靠供货商的条件最终确认，而非某单位推荐或媒介可促成，且在前沿广电公司之前，另有其他单位推荐过永鼎，但推荐并不能对合同签订起到决定性的作用。现有证据不足以证明前沿广电公司“引荐”行为与网络中心和永鼎股份之间购销合同的订立有充分与必然的因果关系，网络中心与永鼎股份光缆业务的达成并非前沿广电公司引荐行为所促成。但应对前沿广电公司付出的劳务和支出的必要费用酌情予以补偿。法院判决：撤销一、二审判决；永鼎集团于判决生效之日起十日内补偿前沿广电公司50万元；永鼎股份对永鼎集团承担连带责任；驳回前沿广电公司其他诉讼请求。

评析

居间合同分为报告居间和媒介居间。本案居间合同中已明确具体与永鼎集团订立供货合同的相对人和业务内容，可见前沿广电公司与永鼎集团之间的居间合同并非报告订约机会的报告居间，而系为订约媒介的媒介居间。综合本案证据和事实，不止一个单位向网络中心推荐过永鼎，且前沿广电公司并非第一家推荐永鼎的单位，但推荐并不能对合同签订起到决定性的作用，否则在前沿广电公司之前其他单位的推荐已有可能成事，永鼎集团即无需与前沿广电公司再行签订居间合同。前沿广电公司与永鼎集团的居间合同约定，双方共同与需方进行商务谈判。可见，永鼎集团与前沿广电公司订立居间合同的本意并非仅需要推荐而已，而是希望前沿广电公司发挥促使光缆合同成就的媒介作用。前沿广电公司应当依据居间合同的约定忠实尽力地参与将来可能订约的当事人双方的谈判，排除双方所持的不同意见，对双方之间所存障碍，加以说合和克服。然而前沿广电公司所提供的证据现仅能确认陈贵钦曾带着胡兰馨与永鼎两人找过马明，前沿广电公司并无进一步证据证明其在永鼎集团或永鼎股份与网络中心间进行积极的说合和斡旋，并促成双方达成交易。前沿广电公司在引荐过一次后再无作为，未能履行居间合同所要求的居间义务。依前沿广电公司抗辩，永鼎未通知其参与谈判。作为居间人，本身应与第三人有更密切的关系，对委托人和第三人的关系应能起到一定的媒介、协调和掌控能力。从没有永鼎通知，前沿广电公司即无从参与永鼎和网络中心谈判的实际情况来看，一方面说明前沿广电公司对永鼎股份和网络中心的购销合同订立并未进行有效居间，另一方面说明，永鼎股份无需前沿广电公司居间，亦能自行与网络中心协商订立合同。综上，前沿广电公司现提供的证据不足以证明前沿广电公司“引荐”行为与网络中心和永鼎股份之间购销合同的订立有充分与必然的因果关系，网络中心与永鼎股份光缆业务的达成并非前沿广电公司引荐行为所促成。

居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。从居间合同本身性质分析，居间活动有着二重性，它可以促成交易，繁荣市场，有利于社会主义市场经济的发展，但如果处理不当，也可能会干扰正常经济秩序，造成社会经济秩序混乱，败坏社会风气。合法、正当的居间活动和居间报酬，应以居间人付出的劳动和承担的风险为基础并与之相适应，而仅凭“引荐”行为即主张居间行为成立并据以要求巨额报酬的情形，应从公序良俗的角度从严审查，不能随意批以合法外衣，通过人民法院审理加以确认和合法化。

（作者单位：江苏省高级人民法院）