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上海市居住房屋租赁管理实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 16:20:14  浏览:8312   来源:法律资料网
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上海市居住房屋租赁管理实施办法

上海市人民政府


上海市居住房屋租赁管理实施办法

(2004年8月30日沪府发[2004]29号发布)

  第一条(目的和依据)

  为了加强本市居住房屋租赁管理,维护居住房屋租赁市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定,制定本办法。

  第二条(适用范围)

  本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理。

  公有居住房屋的出租,不适用本办法;但承租人转租公有居住房屋的,应当按照本办法的有关规定执行。

  第三条(管理部门)

  市房屋土地资源管理局是本市居住房屋租赁的行政主管部门,负责本办法的组织实施。

  本市公安、税务、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门按照各自职责,协同实施本办法。

  第四条(属地管理)

  本市居住房屋租赁实行属地管理的原则。

  区(县)人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围,并组织、协调区(县)房地产管理部门和街道办事处、镇(乡)人民政府做好辖区内居住房屋租赁的日常管理工作。

  街道办事处、镇(乡)人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作;社区综合协管队伍协助有关管理部门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。

  第五条(基本管理制度)

  居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同,并向区(县)房地产管理部门登记备案。

  居住房屋的出租人应当依法纳税;不具有本市户籍的承租人应当按照国家和本市的有关规定,办理居住登记。

  居住房屋租赁的当事人不得利用租赁房屋从事违法活动,不得损害社会公共利益。

  第六条(租赁当事人)

  居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人,或者是法律、法规规定的其他权利人。

  居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织;但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的除外。

  第七条(出租房屋的条件)

  出租的居住房屋除应当符合《上海市房屋租赁条例》的有关规定外,还应当符合下列条件:

  (一)房屋结构及其附属设施安全牢固,具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件;

  (二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定;

  (三)向单位出租用作集体宿舍的,与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施;其中,承租的居住人数超过15人的,配备相应数量的专职管理人员。

  第八条(人均承租面积标准)

  租赁居住房屋,承租的人均建筑面积不得低于10平方米,或者人均使用面积不低于7平方米;其中,向单位出租用作集体宿舍的,承租的人均建筑面积不得低于6平方米,或者人均使用面积不低于4平方米。

  第九条(租赁合同)

  居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容:

  (一)租赁当事人(包括承租的同住人)的姓名、住所、有效身份证明及其编号;

  (二)房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况;

  (三)房屋用途;

  (四)房屋交付日期;

  (五)租赁期限;

  (六)租金数额、支付方式和期限;

  (七)房屋使用要求和维修责任;

  (八)房屋返还时的状态;

  (九)违约责任和争议解决方式;

  (十)租赁当事人约定的其他内容。

  租赁当事人订立租赁合同时,可以使用或者参照使用市房屋土地资源管理局和市工商行政管理局制订的租赁合同示范文本。

  第十条(相关手续的办理)

  居住房屋租赁合同订立生效后,由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料,到社区事务受理中心办理相关手续:

  (一)出租人应当办理纳税申报;

  (二)租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案;

  (三)不具有本市户籍的承租人(包括承租的同住人)应当按照国家和本市的有关规定,办理居住登记。

  第十一条(登记备案)

  租赁当事人按照本办法第十条的规定提交材料齐全的,社区事务受理中心应当予以受理。其中,符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的,由区(县)房地产管理部门发放居住房屋租赁合同登记备案证明(以下简称登记备案证明);不符合规定条件和标准的,不予发放登记备案证明,并书面告知理由。

  按照前款规定发放登记备案证明的,区(县)房地产登记机构应当在房地产登记册上予以记载。

  第十二条(转租)

  居住房屋的转租,应当符合本办法第七条、第八条规定的条件和标准。

  居住房屋转租合同订立生效后,转租当事人应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。

  第十三条(租赁变更、解除和续租)

  居住房屋的租赁关系依法变更、解除的,或者租赁当事人在租赁期满后续订租赁合同的,均应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。

  第十四条(出租人的权利和义务)

  居住房屋的出租人在订立租赁合同时,有权查验承租人及其全部同住人的身份证明;租赁期间,有权按照租赁合同的约定,定期查看承租人使用房屋的情况。

  居住房屋的出租人在订立租赁合同时,应当按照本办法第八条的规定,在租赁合同中确定承租的居住人数;承租人不具有本市户籍的,应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。

  居住房屋的出租人发现承租人利用租赁房屋从事违法活动的,应当及时报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。

  第十五条(承租人的权利和义务)

  居住房屋的承租人在订立租赁合同时,有权查验房屋状况是否符合本办法第七条规定的条件;租赁期间,有权按照租赁合同的约定,要求出租人定期养护、维修房屋,保持房屋的安全状态。

  居住房屋的承租人应当按照租赁合同约定的条件和用途,合理使用房屋;将房屋转租、转借给他人使用的,应当征得出租人书面同意;增加同住人的,应当书面告知出租人;增加的同住人不具有本市户籍的,应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。

  第十六条(对房地产经纪机构的要求)

  房地产经纪机构从事相关的中介业务时,不得居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁。

  房地产经纪机构应当将其居间代理的居住房屋租赁信息,定期报送所在地的街道办事处或者镇(乡)人民政府。

  第十七条(对物业管理企业的要求)

  物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料,定期报送所在地的街道办事处或者镇(乡)人民政府;发现违法行为,应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。

  第十八条(违反规定行为的处理)

  违反《上海市房屋租赁条例》的有关规定出租或者转租居住房屋的,由区(县)房地产管理部门依法处理。

  租赁当事人不按照本办法第十条的规定办理相关手续的,由税务部门或者公安部门依法处理。

  租赁当事人利用租赁房屋从事违法活动的,由公安、工商等有关管理部门依法处理。

  房地产经纪机构居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁的,由工商行政管理部门依法处理。

  第十九条(应用解释部门)

  市房屋土地资源管理局可以对本办法的具体应用问题作出解释。

  第二十条(施行日期)

  本办法自2004年10月1日起施行。



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宁夏回族自治区人大常委会关于加强检察机关法律监督工作的决定

宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区人大常委会关于加强检察机关法律监督工作的决定

  《宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会关于加强检察机关法律监督工作的决定》,已由宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2010年1月16日审议通过,现予公布,自公布之日起施行。
  
  
宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会
  
  二〇一〇年一月十六日

  
  
宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会关于加强检察机关法律监督工作的决定
  
  (2010年1月16日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过)

  
  为了监督和支持全区各级检察机关依法履行法律监督职责,加强法律监督工作,促进严格执法和司法公正,维护社会公平正义,保障人民群众的合法权益,促进经济社会和谐发展,特做如下决定:
  
  一、全区各级检察机关要忠实履行宪法和法律赋予的监督职责,自觉将法律监督工作置于党的领导和人大及其常委会的监督之下,不断完善法律监督工作机制,健全监督制度,改进监督方法,增强监督实效。要坚持“强化法律监督,维护公平正义”的检察工作主题,切实加强对立案、侦查、审判、执行等诉讼活动和移送涉嫌犯罪案件活动的法律监督工作,及时纠正执法、司法活动中违反法律规定的行为,保障法律的统一正确实施。
  
  二、全区各级检察机关要进一步增强监督意识,加大监督力度,着力解决人民群众反映强烈的有法不依、执法不严、违法不究等问题。要加强对侦查机关刑事立案和侦查活动的法律监督,依法纠正刑事立案环节有案不立、违法立案,立案不侦、久拖不结,不应当撤案而撤案,以罚代刑;侦查环节刑讯逼供,以非法手段收集证据,违法扣押冻结款物以及违反羁押和办案期限规定等问题。要切实加强对审判活动的监督,着力纠正审判环节徇私舞弊、违法裁判;执行过程中违反法定程序,超范围、超期限执行或者错误执行案外人财物,任意变更执行措施或者执行措施不当,滥用强制措施,截留、扣押、挪用已执行的财物或者超期限不交付申请执行人,因不作为导致执行案不能执行,与被执行人恶意串通转移被执行财产等问题。要加强对刑罚执行机关刑罚执行活动的法律监督,突出解决刑罚执行和监管活动中,侵犯人权以及违法减刑、假释、保外就医、暂予监外执行、留所服刑等问题。要加大对行政执法机关移送涉嫌犯罪案件活动的法律监督力度,纠正涉嫌犯罪案件应当移送司法机关而不移送,以罚代刑,徇私枉法、弄虚作假,违法拒绝移交涉案款物或者隐匿、销毁证据材料以及隐匿、私分、销毁涉案物品等问题。要加强职务犯罪监督,积极参与惩治和预防腐败体系建设,注重发挥法律监督在预防职务犯罪方面的作用,坚决查处执法不严、司法不公背后的贪污贿赂、徇私舞弊、渎职侵权等职务犯罪行为。
  
  三、全区审判机关、侦查机关、刑罚执行机关和行政执法机关要严格依照法定权限和程序行使职权,增强接受监督的意识,自觉接受并配合检察机关的法律监督。对检察机关要求调阅、调取相关案卷材料,调查核实有关情况,要积极配合。对检察机关依法提出的纠正违法通知书和检察建议,应当认真研究,确有违法违纪的,依法坚决纠正,并反馈相关处理情况。行政执法机关在工作中发现行政执法人员贪污受贿、滥用职权、玩忽职守以及徇私舞弊不移交刑事案件等职务犯罪线索,应当依法及时向检察机关移送。
  
  审判机关对检察机关依法提出的抗诉案件,要依照程序及时审理,原判决、裁定确有错误的,要依法纠正;对检察机关建议再审的,要及时审查,符合再审条件的,要依法再审。审判机关和检察机关要认真落实检察长列席人民法院审判委员会会议制度。人民法院审判委员会讨论重大、疑难、复杂案件和检察机关提出抗诉的案件,要通知同级检察机关检察长列席会议。
  
  四、全区检察机关、审判机关、侦查机关、刑罚执行机关和行政执法机关要严格按照规定履行职责,不得推诿、敷衍或者不作为。要坚决纠正在规定期限内对检察机关提出的纠正违法通知书、检察建议,不作出认真处理或者不回答的情况的发生。
  
  五、全区各级人民政府要积极支持检察机关开展法律监督工作,切实解决检察机关的装备、经费不足等实际困难,为检察机关创造必要的工作条件。
  
  六、全区检察机关要全面加强自身建设,加强检察队伍思想政治建设、专业化建设和职业道德建设,加强检察机关基层基础工作,切实提高法律监督能力和监督水平。要完善和落实检察机关内部监督制约机制,强化对自行立案的职务犯罪案件侦查活动的监督,加强检务督察等工作,强化对自身执法活动的监督;自觉接受审判机关、侦查机关、刑罚执行机关及行政执法机关的制约,深化检务公开,主动接受社会监督、舆论监督和人民监督员监督,健全依靠群众强化监督的工作机制,通过履行监督职能,促进严格、公正、文明、清廉执法。
  
  七、全区各级人民代表大会及其常务委员会要依照宪法和法律的规定,通过听取和审议专项工作报告、组织执法检查等方式,监督和支持检察机关法律监督工作。对检察机关报告的法律监督工作的重大问题或者重大事项,及时交由有关机关依法处理,确保法律监督工作取得实效。

论道路交通事故认定的若干问题
王克先 浙江新时代律师事务所
[摘 要] 交通事故认定,是指公安机关交通管理部门在查明交通事故事实后,根据当事人与交通事故之间有因果关系的违法行为的作用大小,认定当事人责任的行为。司法实践中,无论是追究行为人交通肇事罪的刑事责任,还是民事案件损害赔偿责任的承担,交通事故认定都将起着至关重要的作用。因此,律师办理交通事故案件介入交通事故认定具有十分重要的意义。因果关系、路权原则是交通事故认定的重要原则。交通事故应根据具体的交通安全法律条款而不应根据原则性的规定来认定。
[关键词]交通事故 责任 认定 若干问题
一、引言
道路交通事故(下称交通事故)认定,在交通事故处理中有着无可替代的重要性。司法实践中,无论是追究行为人交通肇事罪的刑事责任,还是民事案件损害赔偿责任的承担,公安机关交通管理部门作出的交通事故认定都将起着至关重要的作用。诉讼阶段改变交通事故责任的可能性已经很小,因此律师办理交通事故案件介入到交通事故认定中很有必要,况且在诉讼阶段对交通事故责任提出异议也需掌握交通事故认定的知识。公安机关交通管理部门认定交通事故基本处于封闭的状态,这虽与对律师的排斥有关,但与律师缺乏交通事故认定的知识和经验不无关系。现笔者撰写本文,以抛砖引玉。
二、交通事故概述
近年来,我国机动车保有量及驾驶员人数急剧增长,这为人们提供了前所未有的便利,同时也给人们带来了巨大的灾难。我国每年发生的交通事故数以十万起计,如2010年,全国共发生交通事故238351起,造成67759人死亡、275125人受伤,直接财产损失9.1亿元。
《道路交通安全法》第119条规定,交通事故是指车辆在道路上因过错或者意外造成的人身伤亡或者财产损失的事件。由此确定了交通事故的四个特征:
1、事件涉及车辆。
车辆是指机动车和非机动车。机动车是指是指以动力装置驱动或者牵引,上道路行驶的供人员乘用或者用于运送物品以及进行工程专项作业的轮式车辆。非机动车是指是指以人力或者畜力驱动,上道路行驶的交通工具,以及虽有动力装置驱动但设计最高时速、空车质量、外形尺寸符合有关国家标准的残疾人机动轮椅车、电动自行车等交通工具。
2、 事件发生在道路上。
道路是指公路、城市道路和虽在单位管辖范围但允许社会机动车通行的地方,包括广场、公共停车场等用于公众通行的场所。
3、当事人在主观上有过错或意外。
4、客观方面造成人身伤亡或者财产损失的后果。
根据当事人主观过错的表现形式,可将交通事故分为意外交通事故、故意交通事故和过失交通事故。
(1)意外交通事故。
是指行为虽然在客观上造成了损害结果,但不是出于行为人的故意或者过失,而是由于不能预见的原因所引起的事故。
(2)故意交通事故。
这种情况当事人如果构成犯罪,并非交通肇事罪,而应以触犯的具体罪名定罪。
(3)过失交通事故。
过失交通事故是交通事故中最为普遍的一种,我们一般所说的交通事故就是指过失交通事故。
三、交通事故认定概述
交通事故认定,是指公安机关交通管理部门在查明交通事故事实后,根据当事人与交通事故之间有因果关系的违法行为的作用大小,认定当事人责任的行为。它由四个有机部份组成:交通事故的事实认定、当事人违法行为认定、违法行为与交通事故因果关系认定、违法行为在交通事故中的作用大小的认定。
交通事故绝大部分要经过公安机关交通管理部门作出交通事故认定。交通事故认定其实就是交通事故责任认定,所谓交通事故责任,是指根据当事人的行为对发生道路交通事故所起的作用以及过错程度,对交通事故应负的责任。《道路交通安全法》中没有提及交通事故责任,对交通事故责任认定也并没有作出明确的规定,但并没有取消责任认定,只是将交通事故责任认定书改称交通事故认定书。
交通事故认定在交通事故案件中有着无可替代的重要性。司法实践中,无论是追究行为人交通肇事罪的刑事责任,还是民事案件损害赔偿责任的承担,公安机关交通管理部门作出的交通事故认定都将起着至关重要的作用。交通事故认定也就成了全社会十分关注、敏感和热门的话题。如认定不公,极易引起群众上访,甚至引发群体性事件,这会严重影响我国社会稳定的大局。更重要的是交通事故认定关系到遵守交通安全法的导向,关系到交通秩序的维护。因此,正确认定交通事故就成了十分的问题。
四、交通事故认定的性质
《道路交通安全法》第73条规定:公安机关交通管理部门应当根据交通事故现场勘验、检查、调查情况和有关的检验、鉴定结论,及时制作交通事故认定书,作为处理交通事故的证据。交通事故认定书应当载明交通事故的基本事实、成因和当事人的责任,并送达当事人。
对于交通事故认定的性质长期以来有二种不同的观点。
一是鉴定行为说。
认为交通事故认定是公安机关交通管理部门对事故现场勘验、检查、调查情况进行综合审查、判断后做出的一种结论。这种结论属于证据种类中的鉴定结论。理由是:
1、最高人民法院和公安部联合下发的《关于处理交通事故案件有关问题的通知》(法发[1992]39号)第4条规定:当事人仅就公安机关作出的道路交通事故责任认定和伤残评定不服,向人民法院提起行政诉讼或民事诉讼的,人民法院不予受理;2、公安部《关于地方政府法制机构可否受理对交通事故责任认定的复议申请的批复》(公复字[2000]1号)认为,交通事故责任认定是公安机关在查明交通事故事实后,根据当事人的违章行为与交通事故之间的因果关系,以及违章行为在交通事故中的作用所作的鉴定结论;3、《道路交通安全法》将原《道路交通事故处理办法》规定的道路交通事故责任认定书名称变更为道路交通事故认定书,更淡化了交通事故认定的行政行为性质。
二是具体行政行为说。
认为道路交通事故认定属于行政确认,所谓行政确认,是指行政机关和法定授权的组织依照法定权限和程序对有关事实进行甄别,通过确定、证明等方式决定管理相对人某种法律地位、法律事实的具体行政行为。
交通事故认定是公安机关交通管理部门依职权作出的,且公安机关交通管理部门是唯一有权调查、认定交通事故原因,确定交通事故责任的机关。公安机关交通管理部门对交通事故法律事实进行甄别并予以认定、宣告的过程,在性质上完全符合行政确认的属性与特征。
对交通事故认定的性质虽然还有争议,但全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会办公室已经作出了具有法律效力的解释。
全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会办公室《关于交通事故责任认定行为是否属于具体行政行为,可否纳入行政诉讼受案范围的意见》(法工办复字[2005]1号,2005年1月5日)作出了具有法律效力的解释:根据《中华人民共和国道路交通安全法》第七十三条的规定,公安机关交通管理部门制作的交通事故认定书,作为处理交通事故案件的证据使用。因此,交通事故责任认定行为不属于具体行政行为,不能向人民法院提起行政诉讼。如果当事人对交通事故认定书牵连的民事赔偿不服的,可以向人民法院提起民事诉讼。
对照《民事诉讼法》第63条规定的证据种类来看,交通事故认定书因由公安机关交通管理部门制作,故应为公文书证,最高人民法院《关于民事诉讼证据规则若干规定》第77条第一款第一项规定“国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。”
五、交通事故责任类型及认定方式
1、交通事故责任类型
《道路交通安全法实施条例》第91条规定,公安机关交通管理部门应当根据交通事故当事人的行为对发生交通事故所起的作用以及过错的严重程度,确定当事人的责任。第92条规定,发生交通事故后当事人逃逸的,逃逸的当事人承担全部责任。但是,有证据证明对方当事人也有过错的,可以减轻责任。当事人故意破坏、伪造现场、毁灭证据的,承担全部责任。
《道路交通事故处理程序规定》第46条规定,公安机关交通管理部门应当根据当事人的行为对发生道路交通事故所起的作用以及过错的严重程度,确定当事人的责任。(一)因一方当事人的过错导致道路交通事故的,承担全部责任;(二)因两方或者两方以上当事人的过错发生道路交通事故的,根据其行为对事故发生的作用以及过错的严重程度,分别承担主要责任、同等责任和次要责任;(三)各方均无导致道路交通事故的过错,属于交通意外事故的,各方均无责任。一方当事人故意造成道路交通事故的,他方无责任。
根据上述规定,交通事故责任分为全部责任、主要责任、同等责任、次要责任、无责任五种。
2、交通事故认定方式
交通事故认定方式有两种:一是查明事实后,依据各方当事人有无违法行为及违法行为与事故发生的因果关系和过错的严重程度,认定当事人的责任,这称为认定责任方式。二是由于事故发生后当事人逃逸、故意破坏、伪造现场、毁灭证据等,导致事实无法查清,当事人有否违法行为及违法行为与事故之间有否因果关系无法确定的情况下,而依法作出的责任认定,这称为推定责任方式。
有人认为,认定责任和推定责任在民事诉讼和刑事诉讼中有不同的意义,即推定责任方式认定的责任在刑事诉讼中不产生必然的效力,应由法院根据事实确定。
六、交通事故认定的救济途径
(一)救济途径的演变。
交通事故认定书在交通事故案件中是非常重要的证据,直接关系到民事赔偿责任及刑事责任。因其性质为处理交通事故的证据,故其不是具体行政行为,不能提起行政复议与行政诉讼。
《道路交通安全法》施行前,《道路交通事故处理办法》第22条的规定:当事人对交通事故责任认定不服的,可以在接到交通事故责任认定书后十五日内,向上一级公安机关申请重新认定;上一级公安机关在接到重新认定申请书后三十日内,应当作出维持、变更或者撤销的决定。也就是说,当事人对交通事故责任认定不服,有权申请行政复议。