[案情]
某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目，未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日，李某（乙方）与房地产公司（甲方）签订了认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套，建筑面积170平方米，单价每平方米11888元，总价202.096万元；乙方选择以认购金方式支付甲方606288元，并在协议签订当日一次付清；甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知，乙方在收到通知15日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日，李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。
2011年10月，李某要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金及利息，被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼，要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。
[分歧]
案件审理中，对认购协议书的性质与效力有不同认识：第一种意见认为，认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果，房地产公司在销售手续不全的情况下，以认购房屋形式签订协议书并不违背法律，李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为，认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。
[评析]
笔者同意第二种意见。
一、认购协议书实为商品房买卖合同
1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款（当事人名称或者姓名、住所，商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用的条件及时间，装饰设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的办法，违约责任，双方约定的其他事项）或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。
2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元，并在协议签订当日一次付清，这里的认购金应为购房款，而不是定金。首先，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次，定金担保是双务的，即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金，收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》，房地产公司有权解除协议，并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次，定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定，定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此，本案李某支付的认购金不是作为担保的定金，而是李某交纳的部分购房款，而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%，本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此，李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然，李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务，房地产公司收取了首付房屋价款，并出具了收据。因此，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。
因此，根据《解释》第五条的规定，本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。
二、认购协议书为无效合同
城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房，其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行，将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定：出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。
总之，双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人依据约定收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时，房地产公司并未获取商品房预售许可证，因此，应认定认购协议书为无效合同。
（作者单位：陕西省高级人民法院）
楚雄彝族自治州人工增雨防雹管理办法
云南省楚雄彝族自治州人民政府
楚雄彝族自治州人工增雨防雹管理办法
第一条 为规范人工增雨防雹工作，有效防御和减轻气象灾害，保障人民生命财产和社会公共安全，促进经济社会发展，根据《中华人民共和国气象法》、《人工影响天气管理条例》和《云南省气象条例》等法律法规，结合楚雄州实际，制定本办法。
第二条 凡在本行政区域内从事人工增雨防雹活动的单位和个人，应当遵守本办法。
第三条 人工增雨防雹工作在州、县市人民政府的领导下，由州、县市气象主管机构组织实施和管理。
财政、发改、公安、农业、水利、林业、民政、无线电管理、烟草、人民武装、驻楚部队等相关部门，按照各自职责，配合做好人工增雨防雹工作。
第四条 州、县（市）和开展人工增雨防雹作业的乡（镇）人民政府应当成立人工增雨防雹指挥部，负责本行政辖区内人工增雨防雹工作的组织领导和管理协调。
州、县市人工增雨防雹指挥部在本级气象主管机构设立办公室和指挥中心。办公室负责人工增雨防雹的日常管理工作；指挥中心负责人工增雨防雹工作的技术指导、指挥、调度等工作。
州、县市人工增雨防雹指挥部办公室和指挥中心，应当配备与其工作任务相适应的工作人员。
第五条 经政府批准的人工增雨防雹作业所需的人员经费、工作经费、科研经费、基础设施建设费、设备维持费、弹药补助费等，由州、县（市）、乡（镇）人民政府列入本级财政预算。农业、林业、水利、烟草等部门，根据工作需要对人工增雨防雹经费给予资金支持。
其他人工增雨防雹作业所需经费,由委托人或者受益人承担。
第六条 州、县（市）财政、审计等部门应当加强对人工增雨防雹经费的监管和审计。
第七条 州、县（市）人民政府在人工增雨防雹工作中履行下列职责：
（一）负责本行政区域内人工增雨防雹工作的组织、领导和指挥、协调；
（二）审定本行政区域内人工增雨防雹工作规划和年度工作计划；
（三）负责跨州、市和本行政区域内跨县（市）、乡（镇）人工增雨防雹作业的协调工作；
（四）处理人工增雨防雹工作中发生的安全事故；
（五）督促、检查人工增雨防雹指挥部办公室和指挥中心的工作；
（六）法律、法规赋予的其他职责。
第八条 乡（镇）人民政府在人工增雨防雹工作中履行下列职责：
（一）配合气象主管机构，负责本行政区域内人工增雨防雹工作的组织、领导和管理；
（二）协助上级人工增雨防雹主管机构进行作业点的勘测和选址工作；
（三）配合气象主管机构，负责本行政区域内作业点建设用地的征用协调和作业点基础设施建设；
（四）负责本行政区域内人工增雨防雹作业设施的保护和维护，处理相关纠纷；
（五）负责组织本行政区域内干旱、冰雹等气象灾情的调查、收集和上报；
（六）法律、法规赋予的其他职责。
第九条 州、县（市）气象主管机构在人工增雨防雹工作中履行下列职责：
（一）组织实施经同级人民政府批准后的人工增雨防雹工作规划和年度工作计划；
（二）负责本行政区域内人工增雨防雹工作的统一协调、技术指导和作业设备、弹药的购置、调配；
（三）组织本行政区域内人工增雨防雹作业设备、弹药的安全技术检测、管理、保养、维修和作业人员的技术培训；
（四）负责本行政区域内人工增雨防雹作业点勘测、选址和申报工作；
（五）负责本行政区域内从事人工增雨防雹作业资格的初审、人工增雨防雹设备使用许可证和作业人员上岗证的审核申报；
（六）负责本行政区域内人工增雨防雹作业空域的申请和作业天气预警；
（七）协助有关部门处理人工增雨防雹工作中发生的重大安全事故；
（八）负责本行政区域内人工增雨防雹工作信息的收集和上报，并根据需要向社会发布人工增雨防雹作业公告；
（九）法律、法规赋予的其他职责。
第十条 运输、存储人工增雨防雹作业使用的设备、弹药,应当遵守国家有关武器装备、爆炸物品管理的法律、法规。
第十一条 实施人工增雨防雹作业使用的设备，应当按有关规定进行维护和保养。
第十二条 未经年检、年检不合格和报废的人工增雨防雹作业设备,以及超过有效期的弹药,不得用于人工增雨防雹作业。
第十三条 人工增雨防雹的作业地点,由州、县（市）气象主管机构根据作业区域的气候特点、地理、交通、通讯、人口密集情况、发射装置射程等条件,征求相关部门的意见后确定,并报省气象主管机构备案，按相关要求进行建设。
第十四条 出现下列情形之一时,有关部门、下级人民政府应当根据需要及时向县级以上人民政府提出开展人工增雨防雹作业建议;接到建议的人民政府应当及时研究决定是否实施人工增雨防雹作业:
（一）发生森林火灾或者气象台站发布森林火险气象警报;
（二）局部地区出现干旱征兆,气象预报持续干旱少雨,预计旱情将会加重;
（三）工程蓄水供给严重不足；
（四）冰雹频发区出现或者预计出现冰雹天气；
（五）出现其他需要进行人工增雨防雹作业的情形。
第十五条 人工增雨防雹作业点受国家法律保护：
（一）作业点一经确定不得随意变动。确需变动的,须报州气象主管机构批准；
（二）作业点周围500米范围内不得建盖影响作业环境的建筑物或者设置其他障碍物。
确因发展或者作业环境遭破坏需要迁移作业点的，须提前12个月报经州气象主管机构批准，迁移作业点的费用由影响作业点的单位和个人承担。
第十六条 县（市）气象主管机构需要购置人工增雨防雹发射装置、弹药等作业设备的,由州气象主管机构汇总购置计划后，向省气象主管机构统一购置。
禁止擅自向生产单位购置、私自借用和倒买倒卖人工增雨防雹发射装置和弹药。
第十七条 人工增雨防雹作业设备和弹药不得用于与人工增雨防雹无关的活动,禁止转让给非人工增雨防雹作业单位或者个人。
人工增雨防雹作业单位之间需要转让人工增雨防雹作业设备和弹药的,应当经州气象主管机构批准。
第十八条 凡在本州辖区内从事人工增雨防雹作业的人员，应当持有云南省气象主管机构核发的《云南省人工影响天气作业人员上岗资格证》。
州、县（市）气象主管机构应当在每年作业前，按规定对作业人员进行培训。
第十九条 每个人工增雨防雹火箭作业点不少于3人，高炮作业点不少于4人。
第二十条 人工增雨防雹作业上岗人员名单，每年作业前由所在地的气象主管机构抄送上级主管机构和当地公安机关备案。
第二十一条 县（市）气象主管机构应当在进点前30日内，把当年的作业计划上报州气象主管机构，经批准后，方可执行。遇扑灭森林火灾等紧急任务，应当在作业前上报，经批准后，方可作业。
第二十二条 县（市）气象主管机构，应当在进点前5日内，在媒体上进行作业公告。开展作业的乡（镇）人民政府应当在进点前3日内，在辖区内张贴作业公告。
第二十三条 作业前应当进行作业空域申请，具体申请办法由州气象主管机构制定。
严禁超时作业和擅自作业；通信联络中断的，禁止作业；航空管制部门不同意的，严禁作业。
第二十四条 作业人员在人工增雨防雹作业前应当对现场进行安全检查，排除危险及干扰安全作业的因素。
严禁无关人员在作业现场附近围观。
第二十五条 州、县（市）气象主管机构应当为人工增雨防雹作业人员办理人身保险和人工增雨防雹作业第三者责任保险。
第二十六条 违反本办法规定的，依照《中华人民共和国气象法》、《人工影响天气管理条例》等法律、法规予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 对在人工增雨防雹工作中成绩突出的单位和个人，由州、县（市）人民政府或者气象主管机构予以表彰奖励。
第二十八条 本办法自2006年9月1日起施行。
